Noch mehr Vorschriften? Wo kann die Gemeinde/Stadt Dich als Immobilienbesitzer bevormunden?
Eigentlich sollten wir doch das Recht haben, mit unserem Immobilieneigentum zu machen, was wir möchten und so nutzen, wie es für uns am Sinnvollsten ist. Richtig? Falsch!
zum Original-Video: https://www.youtube.com/watch?v=NpdV2sZrexA
In unseren Beratungen sagen wir oft, es gibt selten etwas, was wir nicht auch selbst schon erlebt haben. So auch bei dem heutigen Thema:
In unserem Bereich ist es wichtig, mit den jeweiligen Gesetzen auf dem Laufenden zu bleiben. Nicht umsonst ist dies ein Punkt auf unserer Risikocheckliste für den Immobilienkauf (diese wächst fast jedes Jahr um mindestens einen weiteren Punkt).
Das Geld wird zur Zeit weniger wert. In diesem Zusammenhang von ?knapper? zu sprechen wäre etwas gegen die Definition von Inflation. Diese besagt nämlich, daß die Geldmenge steigt.
Trotzdem - gefühlt haben wir weniger Geld zur Verfügung.
Aber nicht nur wir, auch die Gemeinden und Bezirksämter.
Deswegen wollen wir heute auf folgendes Gesetz aufmerksam machen:
Das Wohnraumschutzgesetz.
Um Geld zu verdienen, werden Immobilienbesitzer kreativ, was auch gut ist.
Es werden Zimmer an Monteure vermietet oder an Feriengäste, Stichwort hier AirBnB.
Aber Vorsicht: Die Gemeinden und die Freie und Hansestadt Hamburg insbesondere wissen das und werden ebenfalls kreativ - so entstehen Gesetze wie das Wohnraumschutzgesetz, immer mit der Rechtfertigung, daß ja Wohnungsknappheit bestehen würde, und Wohnraum geschützt werden muß. Der bittere Beigeschmack sind immer Strafandrohungen - und das nicht zu knapp: zwischen ? 50.000 und ? 250.000,00!!
(Wir verweisen hier immer auf unser Credo: Folge dem Geld)
Wir selbst haben hinreichend Erfahrungen in diesem Bereich gemacht:
Vor einigen Jahren besaßen wir 2 kleine Einzimmerappartements in Blankenese im Treppenviertel von Hamburg.
Diese lagen so günstig zum Hotel Süllberg, daß wir die Appartements möbliert an die Köche des Hotels vermietet hatten.
Hierbei mußten wir höllisch aufpassen, daß die Mietverträge mindestens eine Laufzeit von sechs Monaten haben, da sonst die Wohnungen zweckentfremdet worden wären.
Was heisst das?
Seit 1971 gilt in Hamburg ununterbrochen ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Zweckentfremdet ist eine Wohnung dann, wenn sie nicht zum Wohnen genutzt wird. Unterschieden wird dabei aber zwischen einer legalen und einer nicht legalen Zweckentfremdung. Viele Arztpraxen, Kanzleien oder auch Kindertagesstätten haben Bestandsschutz und sind eine legale Zweckentfremdung. Nicht legal ist es, eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, ohne dass es dafür eine erforderliche Genehmigung des zuständigen Bezirksamts gibt.
(Zu lesen auf der Seite Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen:
https://www.hamburg.de/wohnraumschutz/4455094/hmbwoschg/)
So steht im Gesetz vom 08. März 1982 § 9 (2):
Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn der Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird.
Als Zweckentfremdung gelten insbesondere?.
2. die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung.
Anfangs wußten wir das nicht und bekamen aus heiterem Himmel Post vom Bezirksamt. Wir haben gelernt (und hatten die richtigen Mietverträge).
Ein ähnliches Problem, aber bedrohlicher, bekamen wir mit einer unserer Wohnungen in Hamburg-Altona.
Diese war zwar fest vermietet. Unser Mieter hatte aber diese Wohnung als Ferienwohnung inseriert und untervermietet.
Der Mietvertrag genehmigte zwar die Wohnung unterzuvermieten, aber nicht als Ferienwohnung. Wir hatten hier bereits die Erfahrung aus Blankenese und machten explizit darauf aufmerksam.
Hier griff eindeutig das Wohnraumschutzgesetz, und wir erhielten dann auch einen ?blauen Brief?.
Wir haben es geschafft, glimpflich davonzukommen. Wie wir das geschafft haben, wissen wir heute selbst nicht mehr so genau. Dem Mieter haben wir fristlos gekündigt und das war auch gut so.
Wir weisen also ausdrücklich darauf hin, sich immer mit den gesetzlichen Gegebenheiten vertraut zu machen - oder Ihren kompetenten Berater zu fragen ;-)
Gerade in diesen Zeiten, in denen Gemeinden und Städte nach zwei Jahren Covid Geld benötigen.
Aufpassen/Merke: Folge dem Geld: Oftmals sind solche Gesetze unter dem Deckmantel der Fürsorge und dem Schutz verborgen!
Übrigens: In Hamburg werden diese Regeln bei den Bezirksämtern unterschiedlich gehandhabt. Ein Amt verlangt mindestens 6 Monate Laufzeit, ein anderes nur 3 Monate. Also mache Dich immer schlau!!
Trotzdem: Es läßt sich mit Immobilien Geld verdienen und in Zeiten hoher Inflation waren sie immer sinn- und wertvoll!
Aktuell haben wir tatsächlich einen Fall, bei welchem wir eine Praxis in einem Wohnhaus (legal genehmigt) wieder in Wohnraum umwandeln wollen. Im Prinzip dürfte nach den genannten Gesetzen nichts dagegen sprechen.
Wir halten Dich informiert.
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